新緑の時期ですね。緑は心休まる色、木々の緑から元気がもらえる気もします。そして、ゴールデンウィークが始まり心躍っている方も多いのではないでしょうか。

　今年の異動シーズンの契約件数はほぼ昨年と同様でした。昨年を下回るかと予想していましたが、良い意味で予想が外れました。しかし、成約に至らなかった物件もあります。原因を究明し早期成約に向けての努力を惜しみません。

　従来はシングル又はファミリー、単純にこの２タイプで考えられていましたが、最近ではDINKSの需要が増え１LDKのプランニングが人気です。単身者でもワンルームや１Kより１LDKを求める傾向にあり、生活空間にゆとりを求めています。DINKSは共稼ぎのため防犯意識が高く、ディンプルキーやダブルロック、TVモニター付インターホンなどセキュリティ設備を重要視します。また、近年のライフスタイルを反映して女性だけでなく男性シングルもキッチン設備の充実を望んでおり、ウォークインクロゼットも人気です。シャワーだけで済ませる人が多い反面、バスタブは必須という一見矛盾したデータもあります。

　今、注目されているシェアハウスのメリットは「安心」「経費削減」「友達ができる」「趣味を共有」「語学学習ができる」などです。しかし通常の共同住宅以上に規則やマナー、コミュニケーション等デリケートな面があるためトラブルが発生してしまうこともあります。そこで、トラブルを防ぎ、快適に生活できるよう同じ趣味や価値観、同じ環境の人が集まるシェアハウスなど、建物、部屋だけでなく「暮らし方を提案、提供」する試みもでてきました。シングルマザー向けやファミリー向け、ソーシャルアパートメントの登場がそれを裏付けています。

　今や情報入手の手段はインターネット。近い将来、ネットやブログ、ソーシャルネットワークにおいて、ユーザーの評価を公開する賃貸住宅版「食べログ」が登場しそうです。物件や不動産会社に対する口コミ評価を参考にして、不動産会社や入居物件を決めるユーザーが現れるかもしれません。感情的な口コミや極端な意見はともかく、情報が会社の信用や物件の価値をより左右するのは確かです。

　この４月８日で当社も満30歳の誕生日を迎えました。厳しく評価される情報化社会においては、社員一同日々肝に銘じて、しっかりと物件を管理し、誠心誠意お客様に対応しなければならないと考えております。

　平成24年も早ひと月が過ぎようとしていますが、本年も須藤建設及びSUDO NEWSをどうぞよろしくお願いいたします。

　 昨年の大震災以降、景気が不透明感を増していますが、このような時期だからこそ一人ひとりの価値観が大切です。一人または一つの会社だけが良くなることは難しいことであり、やはり社会全体が良くなることを考えて行動すべきだと考えます。

　 さて、ここ数年競争力を付けるために賃貸借契約の初期費用を抑える傾向にありますが、お金をかけずに引越しできる反面、滞納者を誘致してしまうという危険性も隣り合わせです。中にはしばらく賃料を払わなくても追い出されないことを理由に、契約直後から滞納するという確信犯的な、悪質なケースもあります。すなわち、募集条件を緩和して競争力を増すということは、その分リスクも伴うことになり、今後貸す側としては入居審査がより重要となります。

　 初期費用減少のもうひとつしわ寄せは、仲介会社が借主から仲介手数料を徴収せずに貸主や管理会社に報酬を求めるということです。成約しやすくなるという反面、貸主は収支が逼迫し、管理会社は管理料以外に新たな収益源を求めなければなりません。昨年全体を通して契約本数に大きな変化はありませんでしたが、各管理会社の売上げが減少していることがそのことを証明しています。

　 次に、非賃貸派が賃貸住宅を選ばない大きな理由は「釘が打てない」「手を加えられない」などで、反対に賃貸派の要望は「部屋をカスタマイズしたい」「もっと自由に使いたい」「自分らしい部屋にしたい」「壁に棚板やフック、コートハンガーを取り付けたい」など。設備の充実に加えてカスタマイズを賃貸住宅でも可能にすれば早期成約、長期入居を促し入居率アップが図れるのではないでしょうか。募集時のことだけでなく、入居中の修繕負担や解約時の精算、原状回復工事を合わせて考えなければなりませんが、そのリスク以上に借主が自分で手を加え部屋に愛着がわくことで滞納者も減り長期入居に繋がるメリットがあるのではないかと考えます。

　 現在借り手市場の状態ですが賃貸派が増えているのも事実で、それを取り込むにはやはりターゲットを絞り込んだ競争力のある物件にする必要があります。しかし、過度な絞込は流行に左右されることにもなり、トレンドが変化するたびにリノベーションが必要になるリスクもあります。

　 コンセプトはしっかりとターゲットは幅広くという考え方も必要です。固執し偏った提案ではなく、様々な角度から分析しよりよい提案をすることが我々の大事な業務のひとつです。また、これからは物件テイストに合ったこだわりの媒体を使うことも必要でしょう。

　 須藤建設は本年もしっかりと現実を見つめ、良い意味で自流にそして堅実に管理業務に尽力したいと考えております。

　 今年は辰年、辰は振るうことを意味し草木が伸びる状態。幸福を招く善神で豊漁や海上安全を守る海神であり、竜が現れることは目出度いことの前兆といわれます。水の神様であるその竜が、水害を始め日本をあらゆる災害から守ってくれることを心から祈ります。

　３月の東日本大震災、原発事故、９月に紀伊半島を襲った台風による被害等、2011年は未曾有の災害が発生してしまいました。しかし一方では規則やマナーを重んじ人を思いやる心など、日本人の底力を再確認できたことも事実。また、地震による建物被害が軽微だったことが日本の建物に対する評価を高めたようです。真夏に節電が叫ばれた中、関東地方では一番暑い７月下旬に涼しい日が続き、エアコンを使わずに済む夜が多く、結果的に節電に繋がりました。我慢と協力が天候という自然に報いられた思いです。今年もあと２ヶ月あまりですが出来るだけ復興に協力し発展に向け努力したいと考えます。

　土地と建物を揺らした大地震は不動産業界そのものをも揺さ振りました。しかしリーマンショック以来下がり気味だった賃料が、ここにきて底値を過ぎた感があります。復興需要により景気と気持ちが上向きになったためでしょうか。

　敷金、礼金など初期費用（賃貸物件の契約金）が減少傾向にある中、７月15日に出された「更新料有効の判決」は貸主側にとっては安心できる結果となりましたが、喜んでばかりはいられません。貸主側には供給過多の問題があるからです。判決後、貸主側と借主側、業界から今後の動向について様々な意見や感想が述べられています。

　集客方法として不動産会社と大学や各種学校との提携は以前からありましたが、結婚式場と業務提携し新婚さんを囲い込みする会社が現れました。また、インターネット無料や、駅から遠いマンションではタクシーチケットを付けたりと新たな手法で集客を試みているところもあります。留学生や外国人をターゲットにする会社も増え、高齢者住宅も相変わらず注目されており様々な形で供給されています。供給する側としては入居者を想定し企画することが重要ですが、紹介する側もそれぞれ特化した営業が必要になります。

　築年数や構造、設備を原因として、人気のある物件とない物件の二極化が進行していますが、きちんとしたコンセプトに基づいたリノベーションがされていたり、壁紙を選べるなどの特典がある物件は、古くても人気があるようです。また、多少賃料が上がっても設備や仕様が納得できるところを求めるユーザーが増加しています。コンセプトマンションもさらに進化しています。大手電機会社がモデルハウスを設置し、住宅、太陽光発電、省エネ家電、電気自動車等を組み合わせた複合的な提案を行うなど、業界の枠を超えた動きも出ています。

　防災関連商品や代替エネルギーが注目されていますが、商品内容と販売方法に注意しなければなりません。どちらも大切なものであり、これからの社会に必要とされる中で優先順位の高いものです。しかし、必ずしも顧客の満足するものを提供しているとは限りません。必要と思うものと満足するものとを見極めることが大切です。今後、太陽光や太陽熱が住宅へどのように影響を与えるか、特に賃貸住宅への普及状況を長期的視点で捉え適宜対応していきたいと考えています。